Оценка рыночной стоимости восстановительного ремонта

  • Технический паспорт помещения квартиры №36, выданный ГУП МосгорБТИ (Южное ТБТИ) на 5ти листах;
  • Акт обследования квартиры №36 о повреждениях в следствие залития из вышерасположенной квартиры.

1.6. Дополнительные условия и ограничения

  • В процессе подготовки рецензии эксперт исходил из достоверности информации и документации по объекту исследования, предоставленной Заказчиком.
  • Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
  • При выявлении нарушений косвенно связанных с объектом рецензирования эксперт обязан написать об этом в рецензии.
  • В данной работе понятие «необоснованный» в ряде случаев можно приравнять к понятию «недостаточно обоснованный».

1.7. Список нормативно-технической литературы

  • Федеральный закон от 29.07.98г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • СП 71.13330.2011 Строительные правила. «Изоляционные и отделочные покрытия».
  • Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004;
  • ГЭСН-2001 Государственные элементные сметные нормы;
  • ВСН 53-86 (р) Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий».

2. ПРОВЕРКА ОТЧЕТА НА СООТВЕТСТВИЕ НОРМАТИВНЫМ, ПРОЦЕССУАЛЬНЫМ ТРЕБОВАНИЯМ, И АНАЛИЗ ЕГО СОДЕРЖАНИЯ
2.1.1. Акт обследования квартиры №36 по адресу.
В акте зафиксированы:
— следы от протечек на потолке помещения №1а (балкон);
— деформация покрытия пола, и плинтуса в помещениях №1 (комната), №1а (балкон), №9 (коридор).

2.1.2. Акт осмотра объекта недвижимости.
В акте зафиксированы:
— В коридоре (пом. №1 по акту, пом. №9 по БТИ) – повреждения покрытий пола;
— В спальне и на балконе (пом. №2 по акту, пом. №№ 1, 1а по БТИ) – повреждения покрытий пола, повреждения отделки потолка на балконе пом. №1а, а также повреждение дверного блока;
— В санузле (пом. №3 по акту, пом. №8 по БТИ) – зафиксирована неисправность потолочных светильников и повреждение дверного блока;
— В кладовой (пом. №4 по акту, пом. № по БТИ не идентифицирован) – повреждения покрытий пола;
— В необозначенном помещении (пом. №5 по плану, пом. №2 по БТИ) – повреждения покрытий пола.
Не указана должность, и не приложены документы об образовании Ченцова А.Д.

2.1.3. Отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры.

Оценщик Демидов А.В., отвечая на вопрос о рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры, применил затратный метод оценки.
В отчете на стр. 14-15 приведен (прогнозный) расчет стоимости требуемых работ по восстановительному ремонту в помещениях, со ссылкой на прейскурант строительных организаций:
— №9 (коридор) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия и плинтуса;
— №1 (комната) – определена противогрибковая обработка стен и пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока, обойного покрытия стен (с полным выравниванием основания), перегородки из ГКЛ;
— №7 (гардеробная) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия и плинтуса;
— №1а (балкон) – определена противогрибковая обработка пола и потолка, замена напольного покрытия и плинтуса, перекраска потолка (с полным выравниванием основания);
— №8 (санузел) – определена противогрибковая обработка потолка, замена дверного блока, и устройство точечного электроосвещения (провода, светильники);
— №6 (кладовая) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока;
— №2 (комната) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока.

Наименование элемента/поврежденные элементы

ДЕФЕКТЫ

Дефекты, предъявленные к восстановлению в расчете стоимости отчета ООО "НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ"

Подтверждение фотофиксацией

по Акту ГБУ Жилищник

по Акту ООО "НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ"

Помещение №1 (комната)

Повреждение напольного покрытия

+

+

+

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение плинтуса

+

+

Повреждение дверного блока

+

+

Повреждение перегородки из ГКЛ

+

Повреждение стеновых обойных покрытий

+

Помещение №1а (балкон)

Повреждение напольного покрытия

+

+

+

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение плинтуса

+

+

Повреждение малярной отделки потолка

+

+

+

Помещение №2 (комната)

Повреждение напольного покрытия

+

+

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение плинтуса

+

Повреждение дверного блока

+

+

Помещение №6 (гардеробная)

Повреждение напольного покрытия

+

+

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение плинтуса

+

Повреждение дверного блока

+

+

Помещение №7 (гардеробная)

Повреждение напольного покрытия

+

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение плинтуса

+

Помещение №8 (санузел)

Повреждение потолочных светильников

+

+

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение дверного блока

+

+

Помещение №9 (коридор)

Повреждение напольного покрытия

+

+

+

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение плинтуса

+

+

В результате анализа данных о дефектах, зафиксированных в квартире №36, и определенных к восстановлению в соответствии с расчетом стоимости ремонтных работ рецензент делает вывод:
Отдельные виды работ по устранению дефектов в расчете стоимости приняты необоснованно.
Предоставленные материалы фотофиксации не описаны, не указаны локализации дефектов, что не даёт возможности идентифицировать их местонахождение в том или ином месте/помещении, кроме того, ракурсы фотофиксации нечеткие.
Отдельные материалы фотофиксации не позволяют утверждать о возникновении дефекта в следствие залива (двери, светильники в санузле, плинтус).

Анализ расчета стоимости требуемых работ по восстановительному ремонту выявил:
— необоснованно предусматриваются мероприятия по демонтажу/монтажу перегородки из ГКЛ в пом. №1;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по демонтажу/монтажу дверных блоков в количестве 3х шт. в частности, и работы по замене дверных блоков в принципе в пом. №1 не обоснованы;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене стеновых обойных покрытий в принципе, и полный ремонт основания под обои в частности в пом. №1. При необходимости замены обойных покрытий при ремонте помещений, ремонтными справочниками ГЭСН-2001 предусмотрен комплекс работ, включающий частичный ремонт основания, тогда как в отчете оценщика и стоимость работ и расход материалов для проведения данного вида работ приняты в объеме как для нового строительства, кроме того, замена обоев принята необоснованно.
— неверно определены объемы работ по демонтажу/монтажу плинтуса в пом. №№1, 1а, 7, 9, 6. Объем работ определен без вычета проёмов, где плинтус не монтируется;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по полному ремонту основания потолка в пом. №1а. При необходимости ремонта ранее окрашенных поверхностей, ремонтными справочниками ГЭСН-2001 предусмотрен комплекс работ, включающий частичный ремонт основания, тогда как в отчете оценщика и стоимость работ и расход материалов для проведения данного вида работ приняты в объеме как для нового строительства.
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене потолочных светильников с заменой электропроводки в пом. №8;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене дверного блока в пом. №№ 8, 6, 2.
В связи с необоснованно предусмотренными отдельными видами и объёмами работ, произошло завышение результатов расчета стоимости ремонтных работ.

Приведенный в отчете на стр. 15-16 расчет стоимости используемых материалов, со ссылкой на прейскурант торговых организаций является предположительным и не может быть использован в качестве подтверждения затрат по восстановительному ремонту.
В отчете оценщиком Демидовым А.В. не даны определения технико-экономических и качественных характеристик элементов отделки квартиры, для обоснования принятых к расчету материалов, материалы фотофиксации такого обоснования не дают.
Анализ расчета стоимости требуемых материалов по восстановительному ремонту выявил:
В связи с необоснованно предусмотренными отдельными видами и объёмами работ, в расчет приняты завышенные затраты на материалы.

2.1.4. Анализ результатов расчета рыночной стоимости

В результате сложения стоимости работ и материалов, оценщиком определена итоговая рыночная стоимость работ по восстановительному ремонту помещений квартиры №36.
В нарушение методики выбранного, затратного подхода, при определении стоимости Оценщиком не учтен физический износ элементов квартиры и отделочных покрытий в результате эксплуатации с 2008 года (срок последнего ремонта), что составляет около восьми лет по данным из акта осмотра объекта недвижимости, составленного ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ» 08.07.2016 года.
Физический износ должен определяться в соответствии с положениями ВСН 53-86 (р) Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Согласно п. 1.1. ВСН 53-86 (р), «Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
1.2. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в» данном документе.

3. ВЫВОДЫ

Отсутствие, неполнота, либо неточность сведений, описаний, расчетов позволяет сделать выводы о недостоверности представленных результатов расчетов рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры в Отчете № ДЭ2016Б-38 от 15.07.2016г.
Отчет оценщика Демидова А.В. в нарушение положений Федерального закона от 31.05.01г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации (с изменениями на 8 марта 2015 года)» статьи 8. «Объективность, всесторонность и полнота исследований» содержит недостоверную информацию.
Расчет рыночной стоимости произведен оценщиком Демидовым А.В. по необоснованным и неточным данным (вводящие в заблуждение фотоматериалы, неверно определенные виды и объемы работ), с нарушением методики выбранного, затратного подхода к оценке (неучтение в расчетах физического износа элементов квартиры, находящихся в эксплуатации около 8-ми лет), в результате чего произошло завышение итоговых показателей рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры.