Определение наличия и стоимости неотделимых улучшений

1.1. Основание для проведения экспертизы

Заказчик

ООО «НЭКС Груп»

Объект

Нежилое помещение площадью 1164,7 кв.м.

Месторасположение объектов МО, Ногинский р-н, г.п. Ногинск, тер. «Ногинск-Технопарк», уч. 7.
Основание и постановка задания на экспертизу Договор № 1214/16-1 от «14» декабря 2016г.
Предмет договора

Определение наличия и стоимости неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения

Дата проведения экспертизы

16 декабря – 13 апреля 2017 г.

Дата проведения осмотра

16.12.2016г.

1.2.1. Сведения об эксперте
Технический директор ООО «Стройэкспертиза»строительный эксперт Разуменкова Марина Ивановна. Образование – высшее, по специальности «Строительство ж.д., путь и путевое хозяйство». Окончила ХИИТ. Стаж работы в строительстве более 20 лет, в том числе 5 лет в строительной экспертизе.
Строительный эксперт ООО «Стройэкспертиза» Разуменкова Александра Станиславовна. Образование – высшее, по специальности «Экономика и управление на предприятии (строительство)». Окончила МГУ ПС (МИИТ). Стаж работы более 11

1.2.2. Сведения об участниках осмотра
Представители ООО «Стройэкспертиза»:
– технический директор, строительный эксперт Разуменкова Марина Ивановна;
строительный эксперт Разуменкова Александра Станиславовна.
Представители ООО «НЭКС Груп»:
– руководитель юридического отдела Унучек Виктор Анатольевич.
Представители ООО «Фреш Маркет»:
– руководитель проектов Русинов Андрей;
– юрист Горлов Владимир Дмитриевич.

1.3. Описание объекта экспертизы
Объектом экспертизы являются изменения, внесенные в арендуемое нежилое помещение площадью 1164,7 кв.м. по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Ногинск, территория «Ногинск-Технопарк», участок 7, для определения наличия и стоимости неотделимых улучшений.
ООО «Фреш Маркет» (далее Арендатор), взял в аренду нежилое помещение (складское) 1164,7 кв.м. у ООО «НЭКС Груп» (далее Арендодатель) на основании договора аренды недвижимого имущества от 29.05.2015 г. № 2015-06-436 29.05.2015 (далее Договор). В течение срока аренды Арендатором внесены изменения в арендуемое помещение в целях приспособления его для ведения коммерческой деятельности Арендатора (магазин розничной торговли).

1.4. Задача экспертизы
Определение наличия и стоимости неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещениядля целей произведения взаиморасчетов и прекращения договорных отношений между Арендодателем и Арендатором.

1.5. Документы, предоставленные Заказчиком

  • Договор аренды недвижимого имущества от 29.05.2015г. № 2015-06-436 29.05.2015;
  • Акт приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества от 29.05.2015 г. № 2015-06-436 29.05.2015
  • Проект магазина розничной торговли, расположенного по адресу: МО, Ногинский р-н, г.п. Ногинск, тер. «Ногинск-Технопарк», уч. 7. 16676/01Ф15-2015 (Рабочая документация со штампом «к производству работ»):
  • ТХ. Технологические решения;
  • АР. Архитектурные решения;
  • КР. Конструктивные и объемно-планировочные решения;
  • ЭОМ. Электроосвещение и силовое электрооборудование;
  • ВК. Водоснабжение и водоотведение;
  • ОВ. Системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;
  • ТМ. Тепломеханические решения.

1.6. Допущения и ограничения

  • Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на «16» декабря 2016 года, являются действительными на даты проведения исследования. Эксперт не принимает на себя ответственность за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты и отразиться на объекте исследования и таким образом повлиять на результаты.
  • В процессе подготовки отчета эксперт исходил из достоверности информации и документации по объекту исследования, предоставленной Заказчиком.
  • Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
  • Эксперт гарантирует сохранять конфиденциальность информации, полученной в процессе исследования, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
  • Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются личными непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами эксперта.

1.7. Используемые материалы и литература

  • Федеральный закон от 29.12.2004г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» (с изменениями на 19 декабря 2016 года, редакция действующая);
  • Федеральный закон от 26.01.1996г. № 14-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая» (с изменениями на 23 мая 2016 года, редакция действующая);
  • Федеральный закон от 22.07.2008г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
  • Федеральный закон от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений;
  • Федеральный закон от 23.11.2009г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  • СП 118.13330.2012 Свод правил «Общественные здания и сооружения»;
  • СП 60.13330.2012 Свод правил «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
  • СП 30.13330.2012 Свод правил «Внутренний водопровод и канализация зданий»;
  • СП 50.13330.2012 Свод правил «Тепловая защита зданий»;
  • СП 52.13330.2011 Свод правил «Естественное и искусственное освещение»;
  • СП 1.13130.2009 Свод правил «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;
  • СП 4.13130.2013 Свод правил «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;
  • СП 10.13130.2009 Свод правил «Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности»;
  • СП 132.13330.2011 Свод правил «Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений»;
  • ГОСТ 30494-2011 Межгосударственный стандарт. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях;
  • ГОСТ 27751-2014 Межгосударственный стандарт. Надежность строительных конструкций и оснований;
  • СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий;
  • Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004;
  • ВСН 53-86 (р) Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Используемые при составлении заключения правовые и нормативно-технические ссылки даны на основании действующих документов приведенных в специализированной информационно-поисковой системе «Техэксперт». Сертификат соответствия №РОСС RU.СП15.Н00897 на период с 12.02.2016г. по 11.02.2018г.
Определение стоимости неотделимых улучшений произведено с использованием Регионального справочника стоимости строительства РСС-2017. Лицензионный договор на использование базы данных в электронном виде №70 от 16.03.2017г.

1.8. Перечень приборов и оборудования

  • Цифровая фотокамера «Nikon Coolpix P7700»;
  • Лазерный измеритель дальномер «Leica» Disto D5 (Заводской номер № 391152136). Свидетельство о поверке № СП 0866530 (ФБУ «Ростест-Москва» действительно до 30.05.2017 г.).

2. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
2.1. Методика исследования

  • Визуальное обследование помещения, включая выборочную фотофиксацию (Приложение №2);
  • Изучение материалов, предоставленных заказчиком;
  • Анализ и систематизация полученных на предыдущих этапах данных, определение внесенных улучшений, определение стоимости неотделимых улучшений;
  • Формирование выводов, и составление заключения эксперта.

2.2. Определение изменений, внесенных Арендатором в арендуемое помещение.
2.2.1. Характеристики помещения до внесения изменений.

  • Помещение представляет собой холодную пристройку (амбарного типа) к основному зданию. Помещение без внутренней отделки.
  • Назначение помещения – складское.
  • Размеры в плане 18,8м х 65,34 м
  • Конструктив здания – металлический каркас, образованный системой горизонтальных и вертикальных элементов и раскосов, обшитый профнастилом с утеплением по наружным стенам из базальтовой ваты слоем 50 мм.
  • Кровля неутепленная из профилированного листа.
  • Отделка фасадов – по трём сторонам единая с основным зданием (профилированный лист окрашенный).
  • Внутренняя отделка помещения не предусмотрена.
  • Покрытие пола асфальтобетонное.
  • Система инженерно-технического обеспечения:
  • Отопление – ввод в помещение от существующей котельной;
  • Вентиляция – естественная;
  • Электроснабжение – ввод в помещение от существующего ТЦ;
  • Водоснабжение – ввод в помещение от существующего ТЦ;
  • Система пожаротушения – спринклерная сухотрубная;
  • Канализация внутриплощадочная – место врезки (наружный колодец);
  • Ливневая канализация – внутриплощадочная.

2.2.2. Внесенные Арендатором изменения:

  • Перепланировка (выделение функциональных зон путём возведения перегородок и дополнительных перекрытий над административно-бытовой частью помещений);
  • Устройство дополнительного утепления стен;
  • Устройство утепления кровли;
  • Пробивка/закладка наружных проёмов;
  • Устройство входов/въездов (крыльца, козырьки, навесы);
  • Устройство входной группы из витражных конструкций;
  • Замена оснований и конструкций пола;
  • Облицовка и отделка стен, потолков и полов (фасадов частично, и внутренняя – улучшенная, в полной мере);
  • Устройство внутренней системы инженерно-технического обеспечения (системы отопления/вентиляции/кондиционирования, индивидуальный тепловой пункт, системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в т.ч. бесперебойного, электрощитовая, электрослаботочные сети, системы видеонаблюдения, пожарной и охранной сигнализации, системы оповещения, структурированной кабельной системы;
  • Переустройство системы пожаротушения с сухотрубной на водозаполненную.

2.2.3. Характеристики помещения после внесения изменений.

  • Помещение, пристроенное к основному зданию, с выделенными (выгороженными) функциональными зонами (входная группа, торговый зал, административно-бытовые помещения, зона разгрузки и хранения товаров, технологические помещения, помещения для размещения систем инженерно-технического обеспечения).
  • Назначение помещения – общественное помещение для розничной и мелкооптовой торговли.
  • Размеры в плане 18,8м х 65,34 м
  • Конструктив здания – металлический каркас, образованный системой горизонтальных и вертикальных элементов и раскосов, обшитый профилированным листом окрашенным с утеплением по наружным стенам из базальтовой ваты толщиной 100 мм.
  • Отделка фасадов – с лицевой стороны – облицовка композитными панелями, по остальным двум сторонам – единая с основным зданием, – из профилированного листа окрашенного.
  • Внутренняя отделка помещений выполнена по проекту, в соответствии с назначением использования помещений.
  • Покрытие пола внутри помещений – керамогранитная плитка.
  • Система инженерно-технического обеспечения:
  • Индивидуальный тепловой пункт оборудован на вводе тепловых сетей в помещение;
  • Отопительно-вентиляционная система. Отопление в части помещений – воздушное (воздушно-отопительные агрегаты, воздушные тепловые завесы, приточные установки), в части помещений – водяное (радиаторное). Вентиляция – приточно-вытяжная с механическим побуждением;
  • Система кондиционирования – сплит-системы;
  • Система водоснабжения ХВС/ГВС – разводка от точки подключения, и подводка к санитарно-техническим приборам и оборудованию по магистральным трубопроводам, с запорно-регулирующей арматурой;
  • Система канализации – разводка от санитарно-технических приборов и оборудования скрыто в стенах и полу до наружного колодца (для систем хоз.быт. канализации), до выпуска (для отведения конденсата), на рельеф (для отведения талых вод);
  • Система пожаротушения – постоянно заполненная система пожарного водопровода;
  • Система электроснабжения – электрическая розеточная сеть, групповая сеть, осветительная сеть, структурированная кабельная система.
  • Система сигнализации и извещения;
  • Система видеонаблюдения.

В целях приспособления арендуемого помещения для ведения своей коммерческой деятельности, Арендатором произведены действия, направленные на создание определенных элементов, систем, улучшающих технические, физические и иные свойства, и в целом повысившие качество арендуемого помещения, а именно, в результате реконструкции, достройки, дооборудования и модернизации, изменено функциональное назначение помещения со складского холодного (неотапливаемого), на общественное помещение для розничной и мелкооптовой торговли. Помещение полностью подготовлено для использования по новому назначению, и использовалось Арендатором в течение 10 месяцев.
В данном случае, действия Арендатора по внесению изменений в арендуемое помещение, квалифицируются как УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЯ В РЕЗУЛЬТАТЕ РЕКОНСТРУКЦИИ, ДОСТРОЙКИ, ДООБОРУДОВАНИЯ И МОДЕРНИЗАЦИИ.
В результате изменения функционального назначения, сформированная совокупность принципиально новых свойств помещения (обеспечивающих безопасноеи комфортное пребывание людей), обусловливает его пригодность удовлетворять техническим, санитарным требованиям, и требованиям безопасности (определенным нормативными документами), в соответствии с его новым назначением – ОБЩЕСТВЕННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ДЛЯ РОЗНИЧНОЙ И МЕЛКООПТОВОЙ ТОРГОВЛИ.
Отчуждение новых свойств приведет к эксплуатационной непригодности помещения.
Помещение не может быть использовано по назначению без возможности пользования входами/выходами в т.ч. эвакуационными, без отделки, и без функционирующей системы инженерно-технического обеспечения.

Экспертом создана классификация улучшений арендованного нежилого помещения по адресу: МО, Ногинский р-н, г.п. Ногинск, тер. «Ногинск-Технопарк», уч. 7. по принципу причинения/не причинения технического, физического и иного вреда имуществу Арендодателя при его отделении (отчуждении), согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 623, улучшения арендованного имущества:
отделимые (комментарий к статье: улучшения, которые могут быть отчуждены от арендованного имущества без причинения ему технического, физического и иного вреда);
не отделимые без вреда для имущества (комментарий к статье: улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему технического, физического и иного вреда).

Параметры Характеристики помещения Вид
улучшения
Вред
до улучшений после улучшений
Назначение помещения Складское (холодное) Общественное (магазин) Неотделимое Отчуждение свойств приведет к эксплуатационной непригодности помещения для использования в соответствии с его новым назначением.
Архитектурные, конструктивные и бъемно-планировочные решения Единое пространство Функциональное зонирование

Заполнение наружных проёмов

Двери металлические (3 проёма) Двери металлические, двери витражные раздвижные автоматические, ворота секционные (9 проёмов) Неотделимое Отчуждение заполнения наружных проёмов приведет к отсутствию защиты от разрушающих воздействий окружающей среды, к нарушению архитектурного облика объекта, а также к беспрепятственному доступу в помещения, что повлечёт: нарушение микроклимата, снижение энергоэффективности, нарушение целостности и разрушение конструкций, непригодность для эксплуатации по назначению, а также поставит под угрозу сохранность имущества Арендодателя.

Оформление входов

Не предусмотрено Крыльца, козырьки Неотделимое Отчуждение крылец и площадок приведет к нарушению архитектурного облика объекта, а также отсутствию физической возможности безопасного использования имеющихся проёмов, в т.ч. эвакуационных выходов. Отчуждение козырьков и навеса приведет к небезопасной эксплуатации, и нарушению целостности наружных ограждающих конструкций (следы от креплений). Все факторы приведут к непригодности для дальнейшей эксплуатации здания по назначению.

Оформление зоны разгрузки

Не предусмотрено Площадка, навес Неотделимое

Входная группа

Не предусмотрено Входная группа из витражных конструкций Неотделимое Отчуждение входной группы приведет к снижению защиты от разрушающих воздействий окружающей среды, что повлечёт нарушение микроклимата, снижение энергоэффективности, разрушение конструкций, непригодность для эксплуатации по назначению. Разрушение наружной ограждающей конструкции здания. Нарушение архитектурного облика здания первой линии застройки…

Заполнение внутренних дверных проёмов

Не предусмотрено Металлические двери, металлопластиковые двери, откатные двери, рулонные двери Неотделимое Отчуждение заполнений внутренних дверных проёмов приведёт к ухудшению характеристики помещения, и невозможности дальнейшей эксплуатации его по назначению.

Конструкция пола с сооружениями ниже отметки чистого пола

Не предусмотрено Плита армированная с трапами, приямками Неотделимое Отчуждение конструкции пола приведёт к полному разрушению внутренних элементов помещения и системы инженерно-технического обеспечения, ухудшит характеристики помещения, и сделает невозможной дальнейшую эксплуатацию его по назначению.

Утепление внешних стен

100 мм 150 мм Неотделимое Отчуждение дополнительного слоя утепления приведет к разрушению внутренней отделки помещения, и снижению теплозащитных свойств наружных ограждающих конструкций, что повлечёт снижение энергоэффективности, а также невозможности дальнейшей эксплуатации помещения по назначению.

Перегородки

Не предусмотрено Газобетонные блоки, сборные каркасные обшитые ГКЛ Неотделимое Отчуждение внутренних огражадающих конструкций приведёт к разрушению систем инженерно-технического обеспечения, выделенных функциональных зон, потолков, полов, ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению.

Покрытие площадки перед входом

Асфальтовое Тротуарная плитка Неотделимое Отчуждение покрытия площадки перед входом из тротуарной плитки приведёт к нарушению конструкции пола

Грязезащитные решетки

Не предусмотрено Снаружи при входе в здание, внутри при входе в здание Неотделимое Отчуждение грязезащитных решеток приведет к перепадам пола, ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению в виду травмоопасности.

Внутренняя отделка

Покрытие пола

Асфальтовое Керамогранитная плитка Неотделимое Отчуждение облицовки пола из керамогранитных плиток приведёт к нарушению целостности конструкции пола, и непригодности для дальнейшей эксплуатации помещения по назначению

Отделка потолка

Не предусмотрено Окраска металлоконструкций, подвесной потолок типа «Армстронг», композитные панели типа «Alcotek», металлические кассеты, сэндвич-панели Неотделимое Отчуждение конструкций потолков приведёт к ухудшению характеристики помещения, и невозможности дальнейшей эксплуатации его по назначению.

Отделка стен и перегородок

Не предусмотрено Облицовка из ГКЛ по металлическому каркасу Неотделимое Отчуждение внутренней отделки стен и перегородок приведёт к нарушению целостности конструкций, ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению.
Окраска по подготовленным основаниям Неотделимое
Облицовка керамогранитной плиткой Неотделимое
Облицовка алюминиевыми панелями типа «Квинтет» Неотделимое

Наружная отделка

Фасад

Профнастил Композитные панели типа «Alcotek» Неотделимое Отчуждение наружной отделки фасада приведёт к нарушению архитектурного облика объекта, нарушению целостности наружной ограждающей конструкии, ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению.

Навес центральный

Профнастил Композитные панели типа «Alcotek» Неотделимое

Колонны

Не предусмотрено Композитные панели типа «Alcotek» Неотделимое

Вывеска

Не предусмотрено Навесная конструкция Отделимое
Водоснабжение и водоотведение Согласно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»:
— п. 4.16. В общественных зданиях следует предусматривать хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию и водостоки…

ХВС

Точка подключения к существующим сетям Трубопроводы от точки подключения к санитарно-техническим приборам с запорной, запорно-регулирующей, водоразборной и сливной арматурой. Неотделимое Отчуждение системы водоснабжения приведёт к нарушению целостности стен и перегородок, ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению.

ГВС

Точка подключения к существующим сетям Неотделимое

Хозяйственно-бытовая канализация

Точка подсоединения к существующим сетям (наружныйм колодец) Трубопроводы от санитарно-технических приборов с жиро-пескоуловителями и вентиляционными клапанами Неотделимое Отчуждение сетей водоотведения приведёт к разрушению конструкций полов, стен и перегородок, к ухудшению характеристики помещения, и невозможности дальнейшей эксплуатации его по назначению.

Дренажная канализация (отведение конденсата)

Не предусмотрено Внутренние трубопроводы от холодильного и вентиляционного оборудования к внешнему выпуску Неотделимое

Дренажная канализация (отведение талых вод)

Не предусмотрено Трубопроводы от входной группы к внешнему выпуску Неотделимое
Санитарно-техническое и водогрейное оборудование
Не предусмотрено Унитаз с инсталляцией Неотделимое Отчуждение инсталляции приведет к разрушению конструкций стен, к ухудшению характеристики помещения, и невозможности дальнейшей эксплуатации его по назначению.
Не предусмотрено Рукомойник Неотделимое Отчуждение рукомойника физически не повредит имуществу Арендодателя, т.к. способ монтажа — накладной/навесной, но отсутствие рукомойников в санузлах приведет к ухудшению характеристики помещения, и невозможности дальнейшей эксплуатации помещений по назначению.
Не предусмотрено Душевой поддон Неотделимое Отчуждение душевого поддона физически не повредит имуществу Арендодателя, но отсутствие поддонов в санузлах приведет к ухудшению характеристики помещения, и невозможности дальнейшей эксплуатации помещений по назначению.
Не предусмотрено Водонагреватели в специализированных помещениях Отделимое Отчуждение водонагревателя не повредит имуществу Арендодателя, т.к. способ монтажа — накладной/навесной
Электричество Ввод в помещение Согласно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»:
— п. 4.18. В общественных зданиях следует предусматривать электрооборудование, электроосвещение, систему телефонной связи с выходом на телефонные сети общего пользования, сеть приема телевидения, а также комплексную электрослаботочную сеть, объединяющую центральное, местное радиовещание и оповещение о пожаре и других стихийных бедствиях.

Вводно-распределительное устройство

Не предусмотрено ВРУ комплектная Неотделимое Для организации электрощитовой требовались сложные технологические решения, изменяющие первоначальное устройство арендованного имущества. Демонтаж электрощитовой приведет к неработоспособности системы электроснабжения и системы инженерно-технического обеспечения в целом, и невозможности дальнейшей эксплуатации помещения по назначению.

Распределительное оборудование

Не предусмотрено Щитовое оборудование Неотделимое

Приборы учета

Не предусмотрено Счетчик Неотделимое

Источники бесперебойного питания

Не предусмотрено ИБП Отделимое Отчуждение источника бесперебойного питания не повредит имуществу Арендодателя

Розеточная сеть

Не предусмотрено Кабельная сеть с электроустановочными изделиями Неотделимое Отчуждение системы электроснабжения приведёт к ухудшению характеристики помещения, и невозможности дальнейшей эксплуатации его по назначению.

Групповая сеть

Не предусмотрено Кабельная сеть Неотделимое

Осветительная сеть

Не предусмотрено Кабельная сеть с электроустановочными изделиями и светотехническим оборудованием Неотделимое
Отопление и теплоснабжение Ввод в помещение Согласно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»:
— п. 4.17. В общественных зданиях следует предусматривать системы отопления, вентиляции и кондиционирования, обеспечивающие температуру, влажность, очистку и обеззараживание воздуха, а также противодымную вентиляцию во время пожара …;

Индивидуальный тепловой пункт

Не предусмотрено Трубная разводка стальная, теплоизолированная, с запорно-регулирующей арматурой, контрольно-измерительными приборами и насосным оборудованием Неотделимое Для организации ИТП требовались сложные технологические решения, изменяющие первоначальное устройство арендованного имущества. Демонтаж приведет к неработоспособности отопительно-вентиляционной системы, разрушению строительных материалов, конструкций и инженерных сетей в следствие воздействия низких температур и влажности, и к невозможности дальнейшей эксплуатации помещения по назначению.

Водяное отопление

Не предусмотрено Радиаторное Неотделимое Отчуждение отопительно-вентиляционной системы приведёт к разрушению строительных материалов, конструкций и инженерных сетей в следствие воздействия низких температур и влажности, к ухудшению характеристики помещения, и к невозможности дальнейшей эксплуатации помещения по назначению.

Воздушное отопление

Не предусмотрено Теплоснабжение от ВТЗ, ВОА и приточных установок Неотделимое

Сети

Не предусмотрено Трубная разводка стальная, полипропиленовая, медная теплоизолированная с арматурой, и отопительным оборудованием Неотделимое
Вентиляция и кондиционирование Согласно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»:
— п. 4.17. В общественных зданиях следует предусматривать системы отопления, вентиляции и кондиционирования, обеспечивающие температуру, влажность, очистку и обеззараживание воздуха, а также противодымную вентиляцию во время пожара …;

Система вентиляции и кондиционирования

Не предусмотрено Воздуховоды из оцинкованной стали, оборудование Отчуждение отопительно-вентиляционной системы, и системы кондиционирования приведёт к нарушению микроклимата помещения, ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению.
Пожаротушение Согласно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»:
— п. 4.16. В общественных зданиях следует предусматривать хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию и водостоки…
Сухотрубная спринклерная система пожаротушения Постоянно заполненная система пожарного водопровода Неотделимое Отчуждение системы пожаротушения противоречит законодательству о пожарной безопасности зданий и сооружений, приведёт к ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению.
Извещение Согласно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»:
— п. 4.18. В общественных зданиях следует предусматривать … а также комплексную электрослаботочную сеть, объединяющую центральное, местное радиовещание и оповещение о пожаре и других стихийных бедствиях.
Не предусмотрено Кабельная сеть, навесное оборудование Неотделимое Отчуждение системы извещения приведёт к ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению.
Управление доступом Согласно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»: — п. 4.18. … здания или помещения могут оборудоваться электрочасовыми установками, системой охранной сигнализации, устройствами местной (внутренней) телефонной связи, местными установками телевидения, синхронного перевода речи, установками сигнализации времени, системами информатизации и звукофикации, системами автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования здания, устройствами сигнализации загазованности (задымления и затопления) и другими системами…
Не предусмотрено Электромагнитные замки, кнопки на выход. Неотделимое Отчуждение системы управления доступом приведёт к ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению.
Видеонаблюдение Согласно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»: — п. 4.18. … здания или помещения могут оборудоваться электрочасовыми установками, системой охранной сигнализации, устройствами местной (внутренней) телефонной связи, местными установками телевидения, синхронного перевода речи, установками сигнализации времени, системами информатизации и звукофикации, системами автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования здания, устройствами сигнализации загазованности (задымления и затопления) и другими системами…
Не предусмотрено Кабельная сеть Неотделимое Отчуждение слаботочной электропроводки повредит конструкции стен, что приведёт к ухудшению характеристики помещения, и непригодности для дальнейшей эксплуатации его по назначению.
Не предусмотрено Оборудование Отделимое Отчуждение оборудования значительно не повредит имущество Арендодателя

Согласно Акту приема-передачи к Договору аренды недвижимого имущества от 29.05.2015г. № 2015-06-436 29.05.2015, с Арендодателем согласованы действия Арендатора, направлены на:
— дополнительное наружное утепление здания;
— выполнение косметического ремонта внутренней отделки помещения;
— покраска ферм и покрытий.

Согласно Приложению №2 к Договору аренды недвижимого имущества от 29.05.2015 г. № 2015-06-436 29.05.2015, с Арендодателем согласована схема планировки помещения, содержащая в себе:
— общий план помещения после перепланировки;
— информацию о закладываемых и вновь устраиваемых проёмах;
— информацию об организации зоны разгрузки;
— информацию об организации входной группы.

Информация о согласовании с Арендодателем иных действий Арендатора по внесению изменений в арендуемое помещение, не предоставлена.

2.3. Определение стоимости неотделимых улучшений.
2.3.1. Объемы работ
Объем работ определен экспертом на основании данных проекта, и результатов визуально-инструментального обследования.

2.3.2. Стоимость улучшений
Определение стоимости неотделимых улучшений произведено с использованием Ежегодного регионального справочника стоимости строительства РСС-2017 для Московской области, в текущем уровне цен на 2017 год, на основе укрупненных показателей стоимости строительства.
Показатели стоимости включают в себя все затраты по используемым в процессе строительства материальным ресурсам, механизмам, оплате труда рабочих, накладные расходы и сметную прибыль, а также прочие работы и затраты, связанные с производством работ в зимнее время.
Стоимость общестроительных и отделочных работ определена на основе комплексных расценок по видам работ;
Стоимость инженерных систем определена на основе расчетов по объекту-аналогу «Общественное здание».
Расчет стоимости неотделимых улучшений

№ п.п Наименование работ Сумма, руб. в том числе:
Стоимость работ, руб. Стоимость материалов, руб.
1 Общестроительные работы

5 231 114,00

2 236 324,00

2 994 790,00

Возведение перегородок

874 766,00

521 244,00

353 522,00

Устройство плиты пола с приямками и трапами, и плиты площадки перед входом

876 580,00

173 357,00

703 223,00

Устройство гидроизоляции пола

33 357,00

13 417,00

19 940,00

Устройство стяжки пола

353 863,00

157 205,00

196 658,00

Устроство дополнительного утепления стен

328 198,00

241 705,00

86 493,00

Устройтсво утепленной кровли

949 460,00

692 266,00

257 194,00

Заполнение проёмов

630 727,00

92 978,00

537 749,00

Устройство входной группы

582 371,00

176 039,00

406 332,00

Устройство крылец и козырьков

286 273,00

63 298,00

222 975,00

Устройство площадки с навесом зоды разгрузки

93 413,00

35 338,00

58 075,00

Устройство фахверков

222 106,00

69 477,00

152 629,00

2 Внутренняя отделка

3 970 576,00

2 208 223,00

1 762 353,00

Покрытие пола плиткой

1 147 394,00

498 519,00

648 875,00

Облицовка стен ГКЛ по металлическому каркасу

832 420,00

448 103,00

384 317,00

Улучшенная окраска стен по подготовленным основаниям

370 177,00

251 229,00

118 948,00

Облицовка стен декоративными панелями (торговый зал)

279 222,00

150 385,00

128 837,00

Облицовка стен панелями типа Квинтет (зона разгрузки и хранения товаров

242 608,00

123 665,00

118 943,00

Облицовка стен плиткой

97 956,00

76 468,00

21 488,00

Устройство подвесных потолков

487 238,00

334 792,00

152 446,00

Окраска металлических конструкций ферм и покрытия

342 931,00

321 598,00

21 333,00

Устройство колесоотбойников

170 630,00

3 464,00

167 166,00

3 Наружная отделка

708 291,00

353 391,00

354 900,00

Покрытие площадки перед входом тротуарной плиткой

138 939,00

62 883,00

76 056,00

Облицовка фасада, козырька и колонн

569 352,00

290 508,00

278 844,00

4 Водоснабжение ХВС, ГВС, противопожарный

558 158,00

262 527,00

295 631,00

Трубная разводка систем водоснабжения с установкой фасонных частей и запорно/регулирующей арматуры

523 347,00

261 065,00

262 282,00

Установка кранов пожарных

34 811,00

1 462,00

33 349,00

5 Канализация и водоотведение

200 364,00

115 194,00

85 170,00

Трубная разводка систем канализации с установкой фасонных частей

156 607,00

93 559,00

63 048,00
Трубная разводка систем водоотведения с установкой фасонных частей

43 757,00

21 635,00

22 122,00

6 Сантехнические устройства

55 506,00

9 490,00

46 016,00

Установка внутренних сантехнических устройств

55 506,00

9 490,00

46 016,00

7 Отопление и теплоснабжение

637 515,00

182 004,00

455 511,00

Трубная разводка систем отопления и теплоснабжения с установкой фасонных частей и запорно/регулирующей арматуры

637 515,00

182 004,00

455 511,00

8 Вентиляция и кондиционирование

711 550,00

391 090,00

320 460,00

Разводка воздуховодов, установка вентиляционного и климатического оборудования

711 550,00

391 090,00

320 460,00

9 ИТП

229 085,00

46 562,00

182 523,00

Трубная разводка с установкой фасонных частей и запорно/регулирующей арматуры и оборудования ИТП

197 612,00

42 022,00

155 590,00

Установка КИП

31 473,00

4 540,00

26 933,00

10 Электричество

3 000 277,00

1 360 311,00

1 639 966,00

Прокладка кабельных трасс, устройство электрощитового оборудования, монтаж электроустановочных устройств и осветительного оборудования

3 000 277,00

854 985,00

1 645 292,00

11 Слаботочные сети

612 837,00

502 865,00

109 972,00

Прокладка кабельных трасс

612 837,00

502 865,00

109 972,00

12 Благоустройство

139 526,00

80 123,00

59 403,00

Устройство бортового камня и газона

139 526,00

80 123,00

59 403,00

ИТОГО, руб.

16 054 799,00

в том числе:

7 748 104,00

8 306 695,00

2.3.1. Физический износ
Определение физического износа отдельных элементов конструкций и внутренней отделки помещений на основании ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

В процессе визуального обследования зафиксированы признаки физического износа покрытий пола, малярных покрытий, облицовки стен за период использования помещений Арендатором.

 

Признаки физического износа Показатели износа, %
Полы из керамических плиток. Мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20% 20
Окраска водными составами. Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден 30
Облицовка стен керамическими плитками. Мелкие трещины и сколы в плитках 20

Средний показатель износа внутренней отделки помещений определен в размере 20%.

  • ВЫВОДЫ

В целях приспособления арендуемого у ООО «НЭКС Груп» на основании договора аренды недвижимого имущества от 29.05.2015 г. № 2015-06-436 29.05.2015 помещения по адресу: МО, Ногинский р-н, г.п. Ногинск, тер. «Ногинск-Технопарк», уч. 7. для ведения своей коммерческой деятельности, Арендатором (ООО «Фреш Маркет»), произведены действия, направленные на создание определенных элементов, систем, улучшающих технические, физические и иные свойства, и в целом повысившие качество арендуемого помещения, а именно, в результате реконструкции, достройки, дооборудования и модернизации, изменено функциональное назначение помещения со складского холодного (неотапливаемого), на общественное помещение для розничной и мелкооптовой торговли. Помещение полностью подготовлено для использования по новому назначению, и использовалось Арендатором в течение 10 месяцев.
В данном случае, действия Арендатора по внесению изменений в арендуемое помещение, квалифицируются как УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЯ В РЕЗУЛЬТАТЕ РЕКОНСТРУКЦИИ, ДОСТРОЙКИ, ДООБОРУДОВАНИЯ И МОДЕРНИЗАЦИИ.
В результате изменения функционального назначения, сформированная совокупность принципиально новых свойств помещения (обеспечивающих безопасноеи комфортное пребывание людей), обусловливает его пригодность удовлетворять техническим, санитарным требованиям, и требованиям безопасности (определенным нормативными документами), в соответствии с его новым назначением – ОБЩЕСТВЕННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ДЛЯ РОЗНИЧНОЙ И МЕЛКООПТОВОЙ ТОРГОВЛИ.
Отчуждение новых свойств приведет к эксплуатационной непригодности помещения.
Неотделимыми без вреда (технического, физического и иного) для имущества Арендодателя признаются улучшения:

  • Перепланировка;
  • Устройство дополнительного утепления;
  • Пробивка/закладка наружных проёмов;
  • Устройство входов/въездов (крыльца, козырьки, навесы);
  • Устройство входной группы из витражных конструкций;
  • Замена оснований и конструкций пола;
  • Облицовка и отделка стен, потолков и полов (фасадов частично, и внутренняя – улучшенная, в полной мере);
  • Устройство внутренней системы инженерно-технического обеспечения.

Стоимость неотделимых улучшений определена по укрупненным показателям, в текущих ценах, и составляет 16’054’799,00 рублей.

ПРИЛОЖЕНИЕ №1

План помещения до внесения изменений

План помещения после внесения изменений

ПРИЛОЖЕНИЕ №2
ФОТОФИКСАЦИЯ


Фото 1. Общий вид. Фасад.

Фото 2. Общий вид. Зона разгрузки.


Фото 3. Общий вид. Сбоку, со стороны эвакуационных выходов.

Фото 4. Входная группа.


Фото 5. Торговый зал от входной группы.

Фото 6. Торговый зал от входа в зону разгрузки и хранения товаров.


Фото 7. Торговый зал. Система коммуникаций под потолком.

Фото 8. Вход из торгового зала входа в зону разгрузки и хранения товаров.

Фото 9. Зона разгрузки и хранения товаров. Помещение поломоечной машины. Склад алкоголя и табачных изделий.

Фото 10. Общий вид. Зона разгрузки и хранения товаров.


Фото 11. Зона разгрузки и хранения товаров. Помещение допекания.


Фото 12. Зона разгрузки и хранения товаров. Холодильная камера.


Фото 13. Зона разгрузки и хранения товаров. Ворота.


Фото 14. Зона разгрузки и хранения товаров. Компрессорная.


Фото 15. Помещение ИТП.

Фото 16. Помещение электрощитовой с оборудованием.


Фото 17. Помещение электрощитовой. ИБП.

Фото 18. Вход из торгового зала в помещения административно-бытового назначения.

Фото 19. Помещение Старшего персонала

Фото 20. Коммутационная

Фото 21. Комната отдыха персонала

Фото 22. Гардеробная персонала (женская)


Фото 23. Моечная

Фото 24. Санузел


Фото 25. Душевая

Фото 26. Запотолочное пространство над зоной разгрузки и складирования товаров. Конструкции, тепло и трубопроводы, оборудование.