Обследование торговых помещений

1.1. Основание для проведения экспертизы

Заказчик

ИП Зябликова Любовь Николаевна

Объект

Т.Ц. «Персей для детей»

Месторасположение объекта г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, дом 40
Основание и постановка задания на экспертизу Договор № 0327/17 от «27» марта 2017
Предмет договора

Проведение инженерно-технического обследования торговых помещений ТЦ «Персей для детей» и определение причин образования протечки кровли стилобатной пристройки

Дата проведения экспертизы

с 28 марта по 30 марта 2017г.

Дата проведения осмотра

28 марта 2017 г.

1.2. Сведения об эксперте
Хасанов Владимир Субхаевич – строительный эксперт, образование – высшее. Окончил Московский Автомобильно-дорожный институт. Квалификация по документу об образовании: инженер-строитель по специальности “автомобильные дороги”. Стаж работы более 35-и лет. Должность сотрудника в организации ООО «Независимое агентство строительных экспертиз» – строительный эксперт. Обладает необходимыми профессиональными качествами для осуществления обследования технического состояния зданий и сооружений.

1.2.1. Сведения об участниках осмотра
Представитель ИП Зябликовой Л.Н. — директор по развитию ООО «Стройинженеринг – М» Симаков М.А.
Представитель ТЦ «Персей для детей» администратор Тютчев А.Ю.

1.3. Описание объекта экспертизы
ТЦ «Персей для детей» расположен в нежилом помещении стилобатной части жилого комплекса по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, дом 40.
Здание расположено по адресу Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) город Москва, Район Коньково. Здание 1995 года постройки. Помещения Т.Ц. «Персей для детей» расположены по данному адресу на правах аренды.
Все помещения Т.Ц. «Персей для детей» имеют чистовую отделку:

  • Отделка стен – улучшенная (однотонная) окраска водоэмульсионными составами по бетонным и гипсокартонным поверхностям.
  • Отделка потолков – улучшенная (однотонная) окраска водоэмульсионными составами по бетонным поверхностям, подготовленным под окраску.
  • Отделка полов – керамический гранит.

В результате протечки с эксплуатируемой кровли стилобатной пристройки произошла порча элементов внутренней отделки. Множественные отслоения штукатурки, ржавые подтеки и разводы на отделке стен и потолка;

  • Местное массовое выпадение плитки на отделке наружных стен;
  • Множественные отслоения штукатурки, ржавые подтеки и трещины на отделке потолков.

1.4. Задача экспертизы

  • Проведение предварительного инженерно-технического обследования торговых помещений ТЦ «Персей для детей»;
  • Определение причин образования протечек в помещениях секций ТЦ «Персей для детей».

1.5. Документы, предоставленные заказчиком

  • Акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон, с указанием зоны ответственности арендатора.

1.6. Допущения и ограничения

  • Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на «28» марта 2017 года. Результаты оценки являются действительными на дату проведения исследования. Эксперт не принимает на себя ответственность за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты и отразиться на объекте исследования и таким образом повлиять на результаты.
  • В процессе подготовки отчета эксперт исходил из достоверности документации по объекту исследования, предоставленной Заказчиком.
  • Эксперт исходил из того, что на объект исследования имеются все подлежащие исследованию права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект исследования выходит за пределы профессиональной компетенции эксперта, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы.
  • Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
  • Исходные данные, использованные экспертом при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, эксперт не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в отчете содержатся ссылки на источники информации.
  • Эксперт гарантирует сохранять конфиденциальность информации, полученной в процессе исследования, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
  • Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются личными непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами эксперта.

1.7. Используемые материалы и литература

  • ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
  • СП 17.13330.2011 «Кровли»
  • СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»
  • ВСН 4-81 «Инструкция по проведению осмотров мостов и труб на автомобильных дорогах»
  • Информационно-правовой комплекс «ТехЭксперт»

1.8. Перечень приборов и оборудования

  • Цифровая фотокамера «Nikon Coolpix P7700»
  • Лазерный измеритель дальномер «Leica» Disto D5 (Заводской номер № 391152136).
  • Рулетка измерительная ВТ8М (№ 254)
  • Уровень-рейка двухметровый

2. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
2.1. Термины и определения
По ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»:

  • Повреждение – неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировке или эксплуатации.
  • Дефект – отдельное несоответствие конструкции какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

 

 

2.2. Методика исследования

  • Визуально-инструментальное обследование поврежденных поверхностей элементов перекрытий и стен помещений, с выборочной фотофиксацией.
  • Визуально-инструментальное обследование стилобатной части придомовой территории, являющееся эксплуатируемой кровлей над помещениями ТЦ «Персей».
  • Изучение материалов, предоставленных заказчиком;
  • Анализ и систематизация полученных на предыдущих этапах данных, выполнение необходимых расчетов, обработка результатов;
  • Формирование выводов, и составление заключения эксперта.

2.3. Определение фактического состояния внутренних помещений ТЦ «Персей для детей», с фотофиксацией выявленных дефектов и повреждений.

P1090256 P1090257
Фото №1 Фото №2

P1090258 P1090259
Фото №3 Фото №4

P1090260 P1090261
Фото № 5 Фото №6

P1090262 P1090263
Фото №7 Фото №8

P1090264 P1090265
Фото №9 Фото №10

P1090267 P1090268
Фото №11 Фото №12

P1090265 P1090266
Фото №13 Фото №14

P1090271 P1090272
Фото №15 Фото №16

P1090273 P1090275
Фото №17 Фото №18

P1090276 P1090277
Фото №19 Фото №20

P1090278 P1090279
Фото №21 Фото №22

P1090280 P1090281
Фото №23 Фото №24

 

P1090282 P1090283
Фото №25 Фото №26

 

P1090284 P1090285
Фото №27 Фото №28

 

P1090286 P1090287
Фото №29 Фото №30

 

P1090288 P1090289
Фото №31 Фото №32

 

P1090290 P1090291
Фото №33 Фото №34
P1090293 P1090294
Фото №35 Фото №36

P1090295 P1090296
Фото №37 Фото №38

P1090297 P1090298
Фото №39 Фото №40

P1090299 P1090300
Фото №41 Фото №42
P1090301 P1090302
Фото №43 Фото №44

На фотографиях с №1 по №44 видны следы намокания стен, плит перекрытия и ригелей в виде рыжих пятен, свидетельствующих о коррозии арматуры. Появление трещин и оголение арматуры (фото №11, 15, 21, 22) свидетельствует о разрушении защитного слоя, которое приводит к потере несущей способности железобетонных конструкций.
На фотографиях №25 и №31, видно образование трещин на ригеле в зоне напряжения, недопустимой по величине раскрытия (более 0,4 мм.), требуется проведение срочного ремонта.
Выявленные дефекты в виде намокания и шелушения, а так же разрушение в виде трещин и осыпания защитного слоя железобетонных конструкций, в основной своей массе проявляются в зоне перекрытий помещений ТЦ «Персей для детей», что свидетельствует о проникании влаги с кровли. Кровлей помещений ТЦ «Персей для детей» служит эксплуатируемая площадка придомовой территории у дома №40 по ул. Миклухо-Маклая г. Москвы.
По данным с сайта компании «Технониколь» конструкция кровли может быть следующей:
3.1. Инверсионная эксплуатируемая конструкция, используемая для перемещения или стоянки автотранспорта.
http://www.tehlit.ru/1lib_norma_doc/54/54680/x002.gif
Основанием для инверсионной кровли могут служить пустотные или ребристые плиты перекрытия, монолитный железобетон. Уклоны формируют непосредственно по несущему основанию.

Протечки в зоне перекрытий помещений ТЦ «Персей для детей» являются следствием нарушения гидроизоляционного слоя и недостаточного водоотведения с эксплуатируемой кровли.

Следующим этапом явилось инженерно-техническое обследование наружных стен, ригелей и плит перекрытий (в зоне арочного проезда стилобата), для определения на них воздействия протечки.

 

 

 

 

 

 

 

2.4. Определение фактического состояния наружных стен и балок.
IMG_5431-28-03-17-11-14 IMG_5436-28-03-17-11-14
Фото №45 фото №46
На фотографиях видно, что в результате постоянного переувлажнения, несущие элементы железобетонного перекрытия подвергаются разрушению. В результате разрушения защитного слоя бетона, с оголением арматуры, конструкции теряют свою несущую способность.

IMG_5425-28-03-17-11-14 IMG_5448-28-03-17-11-21 IMG_5428-28-03-17-11-14
Фото №47 Фото №48 Фото №49
Разрушение облицовки наружных стен и образование трещин в результате намокания.
На фото №48 видна эрозия стены в виде трещины и разрушения облицовки наружной стены ТЦ «Персей для детей», происшедшее в результате воздействия промокания железобетона.

 

 

2.5. Определение причин протечки кровли стилобатной пристройки.
P1090332
Фото № 50 Внешний вид придомовой территории в стилобатной части, эксплуатируемой кровли, над помещениями ТЦ «Персей для детей» на ул. Миклухо-Маклая, д.40.
P1090321
Фото №51 на асфальтобетонном покрытии эксплуатируемой кровли, после дождя и в период таяния снега, образуются лужи, что свидетельствует об отсутствии выполненной вертикальной планировки, обеспечивающей организованный водоотвод с покрытия.

P1090337
Фото №52. Гидроизоляция на стыке парапета с покрытием кровли полностью разрушена.
P1090327
Фото №53 «Организованный внутренний водосток» кровли. Элементов выпуска водостока на внешней стороне стен не обнаружено. Гидроизоляция стен парапета выполнена с нарушениями требований СП 17.13330.2011 «Кровли».
P1090325
Фото №54. Асфальтобетонное покрытие кровли имеет трещины.
P1090313 P1090314
Фото№55 Фото №56
P1090316 P1090317
Фото№57 Фото №58
P1090320 P1090322
Фото №59 Фото №60
На фотографиях с № 55 по №60, видно множественное образование луж в выбоинах асфальтобетонного покрытия являющегося кровлей над ТЦ «Персей для детей».
Результатом образования луж служит так же отсутствие уклона к участкам водоотведения на придомовой территории (эксплуатируемой кровле).

P1090318
Фото №61. Дождеприемная решетка по центру проезжей части эксплуатируемой кровли. Выводы внутреннего водоотвода отсутствуют.
IMG_5438-28-03-17-11-17

Фото №62. Вдоль примыкания парапета с автомобильной стоянкой организован водосборный лоток без устройства отвода воды.

 

Анализ и систематизация полученных на предыдущих этапах данных,
Результаты проведенного инженерно-технического обследования внутренних помещений, наружных стен и перекрытий, а также состояния придомовой территории в стилобатной части (эксплуатируемой кровли):

  • следы протечек, выражающиеся в повреждениях элементов внутренней отделки.
  • отсутствие водоотвода с эксплуатируемой кровли выраженное в образовании луж, дефекты асфальтобетонного покрытия в виде выбоин и трещин, нарушение гидроизоляции на примыкании к парапету.

Обнаруженные при обследовании дефекты разделяются на следующие по степени важности группы: дефекты, приводящие к снижению и потере несущей способности; частично снижающие несущую способность с изменением геометрических размеров; отклонения в геометрических размерах при сохранении несущей способности, вызывающие непригодность к технической эксплуатации.
Согласно требованиям ВСН 4-81 «Инструкция по проведению осмотров мостов и труб на автомобильных дорогах» оценка технического состояния железобетонных конструкций по внешним признакам производится на основе определения следующих факторов:
геометрических размеров конструкций и их сечений; (не производилось)
наличия трещин, отколов и разрушений;
состояния защитных покрытий (лакокрасочных, штукатурок, защитных экранов и др.);
прогибов и деформаций конструкций; (не производилось)
нарушения сцепления арматуры с бетоном;
наличия разрыва арматуры; (не производилось)
состояния анкеровки продольной и поперечной арматуры; (не производилось)
степени коррозии бетона и арматуры.
По результату осмотра железобетонных конструкций выявлено:
наличие трещин отколов и разрушений;
нарушение окраски и шелушение поверхности покрытий;
нарушение сцепления арматуры с бетоном;
коррозия бетона и арматуры.

Степень раскрытия трещин сопоставляется с нормативными требованиями по предельным состояниям второй группы в зависимости от вида и условий работы конструкций. Следует различать трещины, появление которых вызвано напряжениями, проявившимися в железобетонных конструкциях в процессе изготовления, транспортировки и монтажа, и трещины, обусловленные эксплуатационными нагрузками и воздействием окружающей среды.
Наиболее характерными дефектами железобетонных и бетонных конструкций являются трещины. Следует различать трещины, появление которых вызвано напряжениями, возникающими в конструктивных элементах в процессе их изготовления, транспортирования и монтажа, а также обусловленные эксплуатационными нагрузками и воздействием окружающей среды.
Одни и те же дефекты могут создавать условия непригодности как по несущей способности, так и по потере эксплуатационных качеств. Например, прогибы, превышающие допустимые значения, исключают нормальную эксплуатацию конструкций. В то же время снижение несущей способности приводит к аварийному состоянию. Ширина раскрытия трещин, нормальных к продольной оси изгибаемого элемента в растянутой зоне, более 0,4 мм свидетельствует о превышении требований по второй группе предельного состояния и одновременно указывает на возможность достижения предела текучести арматурной стали, что сопряжено с потерей несущей способности конструкции.
Конструктивные решения по кровельному ковру (рабочие чертежи строительной части проекта покрытия (крыши) здания не предоставлены.
В результате визуального осмотра придомовой территории служащей эксплуатируемой кровлей над обследуемыми помещениями ТЦ «Персей для детей» в стилобатной части пристройки установлено:

  • Верхнее покрытие кровли – асфальт. Местами обнаружены разрушения асфальтового покрытия, с образованием многочисленных выбоин, препятствующих осуществлению водоотвода.
  • В местах примыкания эксплуатируемой кровли к стенам цоколя, образование луж, из-за отсутствия уклона кровли для водоотвода.
  • Водонасыщение асфальта приводит к водонасыщению всей конструкции кровли, и в результате нарушения слоя гидроизоляции по плитам перекрытия происходит намокание несущих потолочных конструкций в ТЦ «Персей для детей».

Причиной протечек является нарушение гидроизоляции кровельного ковра эксплуатируемой кровли, отсутствие организованного водостока, отсутствие гидроизоляции примыканий парапета и вентиляционных шахт к покрытию, организованного русла водостока по внешней стороне стен.
Наличие бортового камня на эксплуатируемой кровле, является дополнительным источником задержания влаги на поверхности асфальтобетонного покрытия придомовой территории.
Точное определение мест попадания воды в конструкцию кровельного ковра в рамках данной экспертизы, без его вскрытия не представляется возможным.
Из СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» П.3 «Термины и определения»: Ограниченно работоспособное состояние — категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.
По результатам предварительного визуального обследования оценка технического состояния строительных конструкций перекрытий над помещениями ТЦ «Персей для детей»- ограниченно работоспособное.
Учитывая, что в последние годы основная доля аварий связана с нарушением правил технической эксплуатации зданий и сооружений, целесообразно в первую очередь остановиться на причинах такого рода аварий. Тем более это важно, что эти причины в большинстве своем характерны и при реконструкции зданий и сооружений. Согласно ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации работы по капитальному ремонту объектов капитального строительства (если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе) поднадзорны органам государственного строительного надзора.
Основные нарушения при эксплуатации зданий и сооружений:

  • Необеспечение периодичности технического обследования, текущего и капитального ремонтов.
  • Несоблюдение элементарных требований нормативных документов и технологии производства ремонтных работ, незнание работниками эксплуатационных организаций этих требований.
  • Отсутствие предшествующего ремонтным работам технического обследования конструкций зданий и сооружений.
  • Отсутствие или низкое качество проектной документации на производство капитального ремонта.
  • Отсутствие авторского надзора проектных организаций за выполнением ремонтных работ.
  • Отсутствие ППР на ремонтные работы.
  • Не учет при ремонтных работах первоначальных расчетных нагрузок на конструкции зданий и сооружений.
  • Непроектные нагрузки на конструкции зданий и сооружений в процессе их эксплуатации.
  • Снижение несущей способности конструкций в процессе эксплуатации зданий и сооружений разного рода технологическими проемами и отверстиями, которые заделываются непрофессионально.
  • Производство работ по капитальному ремонту, перепланировке и переоборудованию зданий и помещений без необходимых проектных решений, расчетов, приводящее к снижению несущей способности конструкций, увеличению нагрузок на отдельные из них.
  • Несоблюдение температурно-влажностного режима зданий и конструкций при их эксплуатации и выполнении ремонтных работ.
  • Отсутствие нормальной эксплуатации внутренних санитарно-технических систем и инженерных сетей, постоянное замачивание несущих конструкций в районах санитарных узлов, конструкций технических этажей и подвалов техногенными водами.
  • Несвоевременное устранение протечек кровли.
  • Переувлажнение наружных стен, парапетов и карнизов зданий вследствие ликвидации разного рода защитных элементов (сливов, стяжек и т.п.).
  • ВЫВОДЫ

Техническое состояние строительных конструкций перекрытий над помещениями ТЦ «Персей для детей»- ограниченно работоспособное, для предотвращения аварийной ситуации необходимо провести следующее:
Железобетонные конструкции внутри и снаружи помещений ТЦ «Персей для детей» имеют дефекты и повреждения, которые с момента их появления прогрессируют. Требуется срочное проведение работ по ремонту и восстановлению.
Перед проведением ремонта в ТЦ «Персей для детей», необходимо устранить причину повреждений конструкций – восстановить поврежденные места гидроизоляции кровельного ковра, на которой находится автостоянка, и отвести имеющийся водосток от наружных стен здания
Для проведения работ необходимо разработать рабочую документацию по проведению капитального ремонта эксплуатируемой кровли стилобатной части здания по адресу: г.Москва, ул. Миклухо-Маклая, дом 40. В проекте предусмотреть восстановление гидроизоляции плит перекрытия, сопряжение конструктивных элементов кровли с выступающими элементами и вертикальную планировку покрытия.
До проведения и окончания работ по ремонту кровли запретить стоянку и движения автотранспорта, на участке подлежащему ремонту.

Рекомендации по содержанию отремонтированной кровли:

Исключить движение грузового автотранспорта по параметрам грузоподъемности по эксплуатируемой кровле.
Ежегодно проводить мониторинг состояния несущих железобетонных конструкций перекрытия эксплуатируемой кровли, с ведением журналов по аналогу наблюдений за искусственными сооружениями, на которых осуществляется движение автотранспорта, (мосты, тоннели, путепроводы).
Содержать кровлю надлежащим образом, производить очистку от снега и мусора, не допускать образования луж и застоя воды в системах водоотвода.