Обследование пристройки к жилому дому

2. Сведения об экспертах

  1. Вязовецкая Галина Веденьевна – строительный эксперт, образование — высшее. Окончила Московский строительный институт им. Куйбышева. Квалификация инженер-строитель по специальности “ПГС”. Исполнитель работы имеет более чем 35-ти летний стаж практической работы в сфере капитального строительства объектов гражданского и промышленного назначения на руководящих должностях. Должность сотрудника в организации ООО «Независимое агентство строительных экспертиз» – строительный эксперт. Обладает необходимыми профессиональными качествами для осуществления обследования технического состояния зданий и сооружений.

3. Сведения об участниках осмотра

24 апреля 2017 года при оказании услуг по договору № 0417/17 от 17 апреля 2017 г., произведен визуальный осмотр нежилого строения одно и пяти этажного по адресу: г. Москва, ул. Валовая, д.12, корпус 125. в присутствии представителя Заказчика ООО «Элинстрой» Бровина.В.С. и эксперта ООО «Стройэкспертиза» Вязовецкой Г.В.

4. Список литературы

— Жилищный Кодекс Российской Федерации (с изменениями на 16 июля 2016 г.) глав 4 ст.25-29. Кодекс РФ от 29.12.4004 г. 188-ФЗ. с СНиП 32-01-2003 ( Здания жилые многоквартирные).
-МГСН3.01-01 Жилые здания.
-Прил. N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации — приказ Минземстроя РФ от 04.08.98 N 37 "пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить: пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т.п."
— п.5., п.6 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
-ВСН 58-88(р) (Положение об организации и проведении реконструкции жилых зданий).
— СП 136.1330.2012 Здания и сооружения, общие положения проектирования с учетом доступности для маломобильных групп населения.
— СНиП 21-01-97*»Пожарная безопасность зданий и сооружений»
— СП 31-107-2004 Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий. Приложение Б. Термины и определения.
Приведенные и использованные при составлении заключения правовые и нормативно-технические ссылки даны на основании действующих документов приведенных в специализированной справочной системе ИПС "ТЕХЭКСПЕРТ".

6. Перечень приборов и оборудования
— Фотофиксация объекта производилась цифровой фотокамерой Panasonik Lumix;

7. Документы представленные Заказчиком
1. Договор долгосрочной аренды земельного участка № М-01-027211 от 18.08.2004 г. кадастровый № 770106013098, условный № 10107529;
Дополнение к Договору аренды от 18.08.2004 г., № М-01-027211 от 28.11.2006 г.;
2.Свидетельство о государственной регистрации права от 07 февраля 2012 г. № 77-АН 659001;
3.Выписка из технического паспорта на здание (строение) № 1260 Литер 9 по состоянию на 06.08.01 г. (копия);
4.Справка БТИ о состоянии здания/помещения от 29.12.2001 г.;
5.Кадастровый паспорт помещения на 9-ти листах (подвал, 1-этаж, антресоль 1-го этажа,2- этаж,3-этаж,4-этаж, мансарда, надстройка.);
6.АКТ приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 03 августа 2001 г. Распоряжение № 103 от 20 августа 2001 г.;
7.АКТ разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон от ЦТП аб.№0520/048 от 01 апреля 2006г.;

9. Краткое описание объекта
Объектом обследования является пристройка к жилому дому, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Валовая д.12,корп.125, принадлежащая на правах собственности ООО «Элинстрой».
Назначение строения – нежилое.
Пристройка состоит из двух зданий разной этажности: одноэтажного и пятиэтажного, примыкающих к 12-ти этажному жилому дому. Здание состоит из подвала, 1-го этажа, антресоли 1-го этажа, 2-го этажа, 3-го этажа, 4-го этажа, мансарды, надстройки.
Общая площадь – 1513,4 кв. м.
Стены несущие, кирпичные.
Перекрытия сборные, железобетонные.
Кровля плоская с внутренним водостоком.
Строение располагает индивидуальным тепловым пунктом (ИТП).


Фото №1. Общий вид со стороны ул. Валовая


Фото №2. Общий вид со стороны Большого Строченовского переулка,

Фото №3. Магазин «Дикси» во внутренней части двора.

Строительство пристроенной, кирпичной, многоэтажной части Строения, по адресу: ул. Валовая, д.2, корп.125 завершено в августе 2001г., о чем свидетельствует АКТ приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 03 августа 2001 г. Распоряжение № 103 от 20 августа 2001 г.
Облицовка фасадов одноэтажной и 5-ти этажной части строения выполнена из плит керамогранита серого и светло серого тонов.
В одноэтажной части строения по ул. Валовая д.12,корп.125 , примыкающей к жилому 12- этажному кирпичному дому, расположен магазин «Дикси» в подвале которого находится ИТП (индивидуальный тепловой пункт).
В 5-ти этажной части Строения, со стороны Большого Строченовского переулка, находятся офисные помещения.

10. Методика обследования и описание исследовательских работ.
Обследование проводилось визуально с фотофиксацией объекта, согласно Правилам обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений СП 13-102-2013 на предмет:
1. Является ли пристройка к жилому дому, принадлежащая ООО «Элинстрой», расположенная по адресу: г. Москва, ул. Валовая, дом.12,корпус.125 самостоятельным объектом?

В результате визуального обследования (фото №3) , камеральной обработки технической документации (экспликация БТИ от 15.09.2011 поэтажный план 1-го этажа) экспертом составлена Схема наложения подвала и 1-го этажа.

Схема наложения подвала и 1-го этажа.

В результате наложения схем подвала и 1-го этажа выяснилось:
Часть помещений 1-го этажа (1- клетка лестничная,1б- коридор,1а- комната охраны,3- кабинет,4- касса,5- касса,3- вход в здание — общей площадью 50 м2, принадлежащие на правах собственности ООО «Элинстрой», встроены на уровне 1-го нежилого этажа в 12- этажное кирпичное здание жилого дома и имеет с ним общие: фундамент, капитальную стену в зоне 1-го нежилого этажа, часть перекрытия над 1- м этажом и единое архитектурное решение с внутренней стороны дворовой территории.
Сообщение между помещениями, принадлежащими на правах собственности Заказчику ООО «Элинстрой» и помещениями жилого 12- этажного кирпичного дома отсутствует.
На основании СП 31-107-2004 «Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий», Приложения Б. Термины и определения:
«Помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 метра, считается встроенно-пристроенным нежилым помещением».
Здание площадью 1513,4 м2 по адресу: ул. Валовая д.12, корп.125 принадлежащее ООО «Элинстрой» является встроено — пристроенным. Площадь встроенных в 12-ти этажный жилой дом помещений составляет 50 м2.
2. Какими критериями из указанных обладает пристройка к жилому дому, принадлежащая ООО «Элинстрой»: отдельный вход, отдельные коммуникации, отдельные точки и врезки труб, отсутствие общих с многоквартирным домом мест общего пользования и помещений, собственного фундамента и крыши, наличие самостоятельных договоров с обслуживающими коммунальными организациями (поставщиками ресурсов), не использование мест общего пользования для доступа в помещение, собственного земельного участка для строительства (эксплуатации) пристройки?
Здание площадью 1513,4 м2, принадлежащее ООО «Элинстрой» подлежит определению как встроено-пристроенное к жилому дому. При визуальном обследовании и на основании представленных собственником нормативно-технической документации экспертом установлено, что здание имеет:

  1. Отдельные входы.
  2. Обособленные крыши с внутренним водостоком.
  3. Автономный ввод в ИТП расположенное в подвале встроено-пристроенной части здания «Элинстрой» инженерных коммуникаций: теплоснабжения, водоснабжения ГВС и ХВС.
  4. Автономное электроснабжение, проложенное питающей линией от ТП № 19951 до ВРУ (электро-щитовая, расположена на 1-ом этаже встроено — пристроенной части здания ООО «Элинстрой») кабелем АСБ 3х150х1х70 L=120 м.
  5. Автономное водоотведение.

Имеются самостоятельные Договоры на электроснабжение с ОАО «МОЭСК», теплоснабжение с ОАО «МОЭК», водоснабжение и водоотведение с ОАО «Мосводоканалом», отвод ливневой канализации с ОАО «Мосводостоком».
Для эксплуатации здания площадью 1513,4 м2, принадлежащего ООО «Элинстрой» места общего пользования многоквартирного дома не используются.
Земельный участок под зданием площадью 1513,4 м2, принадлежащим ООО «Элинстрой» используется на основании Договора долгосрочной аренды земельного участка № М-01-027211 от 18.08.2004 г. кадастровый .№ 770106013098, условный .№ 1010752 и Дополнения к Договору аренды от 18.08.2004 г., № М-01-027211 от 28.11.2006 г.

ИТП — (индивидуальный тепловой пункт), расположен в подвале встроено-пристроенной части здания ООО «Элинстрой». Согласно техническим условиям осуществляется индивидуальный ввод инженерных систем теплоснабжения, водоснабжения (ГВС и ХВС). Данные инженерные системы оборудованы индивидуальными узлами учета тепла, ГВС и ХВС. (фото № 4,5,6.)

Фото №4. Узел учета тепла.


Фото №5. Узел учета ХВС


Фото № 6. Узел учета ГВС.

Электрощитовая, находится в зоне 1-го этажа встроено-пристроенной части здания ООО Элинстрой), согласно АКТ №Д-1317/ЦАО от 4.09.2001 года от ТП №19951. Питающая линия проложена кабелем АСБ 3х150х1х70 L=120 м. с заводом в щиты: ГРЩ, ввод № 1, ввод №2. (Фото №8). Учет потребляемой электроэнергии осуществляется электросчетчиками, установленными в шкафу учета согласно Договора с Мосэнергосбытом (фото № 7).


Фото №7. Шкаф учета потребляемой электроэнергии.


Фото № 8. Щиты: ГРЩ, ввод № 1, ввод №2.

11. Выводы.
Вопрос №1. Является ли пристройка к жилому дому, принадлежащая ООО «Элинстрой», расположенная по адресу: г. Москва, ул. Валовая, дом.12,корпус.125 самостоятельным объектом?
Ответ: Здание, находящееся в собственности ООО «Элинстрой» площадью 1513,4 м2 по адресу: г. Москва, ул. Валовая, д.12, корп.125 конструктивно является встроено-пристроенным к жилому дому в части 1-го этажа площадью 50 м2.
Функциональное назначение здания – самостоятельный объект.

Вопрос №2. Какими критериями из указанных обладает пристройка к жилому дому, принадлежащая ООО «Элинстрой»: отдельный вход, отдельные коммуникации, отдельные точки и врезки труб, отсутствие общих с многоквартирным домом мест общего пользования и помещений, собственного фундамента и крыши, наличие самостоятельных договоров с обслуживающими коммунальными организациями (поставщиками ресурсов), не использование мест общего пользования для доступа в помещение, собственного земельного участка для строительства (эксплуатации) пристройки?

Ответ: Здание по адресу: г. Москва, ул. Валовая, д.12,корп.125 принадлежащее ООО «Элинстрой» обладает:
2-мя отдельными входами со стороны ул. Валовая и Большого Строченовского переулка.
собственным фундаментом под пристроенной частью;
обособленными крышами с внутренним водостоком над одноэтажным и 5-тиэтажным строениями;
— автономным вводом в ИТП в подвале пристроенной части здания ООО «Элинстрой» инженерных коммуникаций: теплоснабжения, водоснабжения ГВС и ХВС;
— автономным электроснабженим с проложенной питающей линией от ТП № 19951 до ВРУ в электро-щитовая на 1-ом этаже пристроенной части здания кабелем АСБ 3х150х1х70 L=120 м;
— наличием самостоятельных Договоров с коммунальными организациями на поставку и оплату энергоресурсов;
— земельного участком с кадастровым № 770106013098 по Договору долгосрочной аренды № М-01-027211 от 18.08.2004 г., условный № 10107529 с Дополнением к Договору аренды от 18.08.2004 г., № М-01-027211 от 28.11.2006 г.
— отсутствием общих с многоквартирным домом мест общего пользования и помещений.