Обследование помещений и инженерных коммуникаций

1.1. Основание для проведения экспертизы

Заказчик

Российская академия живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова

Объект

Помещения жилого дома, находящихся в оперативном управлении площадью 1049,7 м2, и внутренних инженерных коммуникаций.

Месторасположение объекта г. Москва, ул. Мясницкая, д.13, корп.3
Основание и постановка задания на экспертизу Договор 0407/17-1 от 07.04.2017г.
Предмет договора

Определение примерной стоимости реставрационно-восстановительных работ

1.2. Сведения об участниках экспертизы

  • Строительный эксперт ООО «Стройэкспертиза» Разуменкова А.С., Образование – высшее, по специальности «Экономика и управление на предприятии (строительство)». Окончила МГУ ПС (МИИТ). Стаж работы более 11 лет.
  • Технический директор ООО «Стройэкспертиза» Разуменкова М.И., строительный эксперт. Образование высшее строительное (ХИИТ). Стаж работы более 25 лет.
  • Представитель Заказчика Папонов А.В., начальник ремонтно-строительного отдела ФГБОУ ВО РАЖВиЗ Ильи Глазунова.

1.3. Описание объекта экспертизы
Объектом экспертизы являются помещения жилого дома – ОКН, находящиеся в оперативном управлении Российской академии живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, корп. 3.

1.4. Задача экспертизы

 

Определение примерной стоимости реставрационно-восстановительных работ.

1.5. Документы, предоставленные Заказчиком*

  • Письмо Москомнаследия от 11.04.2016г. №ДНК-16-29-539/16 о согласии на проведение технического обследования
  • Распоряжение №149 от 27 февраля 2013 года «О безвозмездной передаче в собственность Российской Федерации имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации — города Москвы, и его закреплении на праве оперативного управления за федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования « Российская академия живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова»
  • Свидетельство о государственной регистрации права №77-77/012-77/012/002/2016-456/1 от 20.02.2016г
  • Приложение к охранному обязательству пользователя объекта культурного наследия от 05 мая 2011г. №16-23/005-670/10 «Акт технического состояния объекта»
  • Распоряжение №548дсп от 01.06.2015г. «О безвозмездной передаче в собственность Российской Федерации имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации — города Москвы, и его закреплении на праве оперативного управления за федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования « Российская академия живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова» с приложением.
  • Поэтажный план «2 этаж Мясницкая ул.д.13, с.3»
  • Поэтажный план «3 этаж Мясницкая ул.д.13, с.3»
  • Поэтажный план «Антресоль 3-го этаж Мясницкая ул.д.13, с.3»

1.6. Допущения и ограничения

  • Результаты исследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на «26» апреля 2017 года. Результаты являются действительными на даты проведения исследования. Эксперт не принимает на себя ответственность за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты и отразиться на объекте исследования и таким образом повлиять на результаты.
  • Возможная стоимость реставрационно-восстановительных работ рассчитана по укрупнённым расценкам. Является ориентировочной. Для достижения точных расчетов рекомендуется провести полный цикл обследований с разработкой проектно-сметной документации.
  • В процессе подготовки отчета эксперт исходил из достоверности документации по объекту исследования, предоставленной Заказчиком.
  • Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
  • Эксперт гарантирует конфиденциальность информации, полученной в процессе исследования, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
  • Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются личными непредвзятыми мнениями и выводами эксперта.

1.7. Используемые материалы, литература и программные продукты

  • Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 09.03.2016) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
  • СРП-2007.8 «Методические рекомендации определения стоимости работ по сохранению объектов культурного наследия на территории российской федерации»
  • СУПСС-87 «Сборник укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры». Том I. Памятники русской архитектуры.
  • Письмо Министерства культуры РФ от 19 марта 2008 года N 17-01-35/04-ДА «О методике расчета коэффициентов пересчета сметной стоимости ремонтно-реставрационных (реставрационно-восстановительных) работ от уровня 1984 года в текущий уровень цен»
  • МДС 81-35.2004 «Методические указания по определению сметной стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»
  • ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»
  • СБЦП 81-2001-03 Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты жилищно-гражданского строительства.
  • Письмо Министерства культуры РФ от 7 февраля 2012 г. № 16-01-39/10-кч «О коэффициентах изменения стоимости ремонтно-реставрационных работ от уровня цен 1984 г. к уровню цен I квартала 2012 г. и уровню цен 2001 г.»
  • Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.03.2017 №8802-ХМ/09 «О рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2017 года».

Используемые при составлении заключения правовые и нормативно-технические ссылки даны на основании действующих документов приведенных в специализированной информационно-поисковой системе «Техэксперт». Сертификат соответствия №РОСС RU.СП15.Н00897 на период с 12.02.2016г. по 11.02.2018г.

1.8. Перечень приборов и оборудования

  • Цифровая фотокамера «Nikon Coolpix P7700»
  • Лазерный измеритель дальномер «Leica» Disto D5 (Заводской номер № 391152136). Свидетельство о поверке № СП 0866530 (ФБУ «Ростест-Москва» действительно до 27.04.2016 г)
  • Рулетка измерительная ВТ8М (№ 254)

2. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
Методика исследования

  • Изучение материалов, предоставленных заказчиком.
  • Предварительное визуально-инструментальное обследование объекта, включая выборочную фотофиксацию (Приложение №1).
  • Анализ и систематизация полученных на предыдущих этапах данных, выполнение необходимых расчетов, обработка результатов.

В результате камеральных работ определено:Объект обследования — выявленный объект культурного наследия (далее – ОКН) «Доходное владение А.П. Нилуса — Х.Д. Спиридонова — С.В. Давыдовой (в основе усадьба Салтыковых), XVIII — нач. XX вв. Доходный дом с магазинами, 1863-1865гг., арх. В.И. Соколов, 1896г., арх. С.С. Эйбушитц, нач. XX в.» находится по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д.13, корп. 3.
Часть помещений здания находится в оперативном управлении Российской академии живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова, совокупная площадь всех помещений в оперативном управлении составляет 1049,7м2, в том числе:

— нежилые помещения 3-го этажа 2-го подъезда общей пл. 226,4 м2;
— помещения квартир № 1, 2, 3, 4 (комнаты №№1, 2, 2а, 4, 5, 6, 7) общей пл. 823,3 м2.

2.1. Определение состояния конструкций.

В результате предварительного визуально-инструментального обследования конструкций жилого дома – ОКН (в пределах помещений, находящихся в оперативном управлении Российской академии живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова) определено:

  • конструкции стен (кирпичные), обнаружены дефекты в виде: массовые отслоения и отпадения штукатурки, выветривания швов, выпадения отдельных кирпичей, трещин.
  • конструкции перегородок (деревянные оштукатуренные), обнаружены дефекты в виде: зыбкости, отклонений от вертикали, глубоких/сквозных трещин и зазоров в местах сопряжения со смежными конструкциями, диагональных и продольных трещин в штукатурном слое, выпучивания вертикальной плоскости.
  • конструкции междуэтажных и чердачного перекрытий (деревянные, оштукатуренные), обнаружены дефекты в виде: следов протечек, отпадения и отслоения штукатурки, прогибов, диагональных, продольных и поперечных трещин в перекрытии.
  • конструкции пола(паркетное покрытие, в большей степени утраченное), обнаружены дефекты в виде:отставания клепок от основания на значительной площади, отсутствия клепок местами, значительной истертости; массового коробления, отдельных просадок и повреждений основания.
  • заполнения оконных проёмов (деревянные, из благородных пород древесины), обнаружены дефекты в виде: рассыхания оконных переплетов, коробления и расшатанности; повреждения или отсутствия части приборов.
  • заполнения дверных проёмов (деревянные, из благородных пород древесины, в большей степени утраченные), обнаружены дефекты в виде: отсутствия дверных полотен, перекосов дверных коробок, повреждения либо отсутствия наличников, оседания дверных полотен, повреждения или утраты части приборов, и обвязки полотен.
  • состояние внутренней отделки (окраска по подготовленным основаниям с элементами лепного декора стен и потолков, в большей степени утраченные), обнаружены дефекты в виде: следов протечек, ржавых пятен, массового отслоения, вздутия и отпадения окрасочного слоя со шпаклевкой и штукатуркой, глубоких трещин, царапин, выбоин.
  • инженерные коммуникации (внутренние системы водоснабжения и канализации, сантехнические устройства, электрические сети), обнаружены дефекты в виде: неисправности смесителей и запорной арматуры, следов ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков), значительной коррозии трубопроводов, неисправности системы электрооборудования: проводки, приборов, отсутствия части приборов, оголения и провесы проводов.

Конструкции жилого дома – ОКН в пределах помещений, находящихся в оперативном управлении Российской академии живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова, находятся в крайне изношенном состоянии, что подтверждено материалами выборочной фотофиксации (Приложение №1), требуют проведения детальных обследований и ремонтно-восстановительных (реставрационно-восстановительных) работ.

2.2. Расчет примерной стоимости реставрационно-восстановительных работ, на основе укрупненных показателей по объекту-аналогу.

Расчет выполняется в соответствии с требованиями СРП-2007.8 «Методические рекомендации определения стоимости работ по сохранению объектов культурного наследия на территории российской федерации» с применением СУПСС-87 «Сборник укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры». Том I. Памятники русской архитектуры.
Для обсчета принята часть помещений, находящихся в оперативном управлении Российской академии живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова, входящих в состав жилого дома – ОКН по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, корп. 3, со следующей характеристикой:
Жилое здание – каменное, трехэтажное, без подвала.
Кирпичная кладка стен – архитектурного оформления средней сложности.
Перекрытия – деревянные.
Крыша – с железной кровлей по деревянным стропилам.
Строительный объем – 4303,77м3 (Sобщая = 1049,7 м2, hпотолков = 4,1 м).

Из сборника УПСС-87 выбран объект-аналог § 1.10 раздела “Памятники гражданского зодчества”.
На объекте (в пределах обозначенных помещений) подлежат выполнению реставрационные работы по ниже перечисленным конструктивным элементам:

№ п.п. Шифр норм Применяемые коэффициенты и их обоснование Наименование конструктивных элементов и видов работ Стоимость в рублях на 87 год.
1 2 3 4 5
1 СУПСС-87 Раздел 1, § 1.10, п. 2 Стены кирпичные Стоимость 1 м3 — 14,4 руб.

61 974,72

2 СУПСС-87 Раздел 1, § 1.10, п. 4 Перекрытия междуэтажные Стоимость 1 м3 — 1,28 руб.

5 508,86

3 СУПСС-87 Раздел 1, § 1.10, п. 5 Перекрытие чердачное Стоимость 1 м3 — 0,64 руб.

2 754,43

4 СУПСС-87 Раздел 1, § 1.5, п. 10 Перегородки обшивные под штукатурку Стоимость 1 м3 — 1,24 руб.

5 336,71

5 СУПСС-87 Раздел 1, § 1.10, п. 7 k=2,0 на замену дощатого пола на паркетный Полы паркетные Стоимость 1 м3 -1,66 руб.

14 288,62

6 СУПСС-87 Раздел 1, § 1.10, п. 8 k=1,3 на замену пиломатериалов мягких пород на пиломатериалы дубовые Заполнение оконных проемов Стоимость 1 м3 — 1,98 руб.

11 077,98

7 СУПСС-87 Раздел 1, § 1.10, п. 9 k=2,0 на замену пиломатериалов мягких пород на пиломатериалы дубовые Заполнение дверных проемов Стоимость 1 м3 — 0,88 руб.

7 574,69

8 СУПСС-87 Раздел 1, § 1.10, п. 16 Внутренняя отделка высококачественная Стоимость 1 м3 — 1,8 руб.

7 746,84

9 Согласно ВСН 53-86 (р) – 10% от объема Внутренние сантехнические и электротехнические устройства в т.ч. отопление, ХВС, ГВС, канализация, газоснабжение, электроснабжение

11 118,94

ИТОГО прямые затраты в ценах 1984 года, руб.,

127 381,79

в т.ч. трудозатраты, руб.

42 043,82

Накладные расходы (согласно Письму Министерства культуры РФ от 19 марта 2008 года №17-01-35/04-ДА — 21,9% от ПЗ)

27 896,61

Плановые накопления (согласно Письму Министерства культуры РФ от 19 марта 2008 года №17-01-35/04-ДА — 8% от ПЗ+НР)

12 422,27

ИТОГО в ценах 1984 года, руб.

167 700,68

ИТОГО в ценах 2001 года, руб. (согласно Письму Министерства культуры РФ от 07.02.2012 г. №16-01-39/10-кч, k – 37,64)

6 312 253,53

1. ИТОГО в ценах I кв. 2017 года, руб. (согласно Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.03.2017 №8802-ХМ/09, k – 7,38)

46 584 431,08

2. Технический надзор (согласно СРП-2007.8 – 2,8% от итоговой стоимости + ПИР)

1 371 358,54

3. Научно-исследовательские и проектно-изыскательские работы (согласно СБЦП 81-2001-03 – 9,5% от итоговой стоимости, в ценах 2001 года с применением коэффициента пересчета в текущие цены на 1й квартал 2017 года согласно Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.03.2017 №8802-ХМ/09, k – 3,99)

2 392 659,70

4. Авторский надзор (согласно СРП-2007.8 – 1% от итоговой стоимости)

465 844,31

ИТОГО по пунктам 1–4 в ценах I кв. 2017 года, руб.

50 814 293,64

5. Непредвиденные расходы (согласно СУПСС-87 и СРП-2007.8 – 15%)

7 622 144,05

ИТОГО по пунктам 1–5 в ценах I кв. 2017 года, руб.

58 436 437,68

6. НДС 18%

10 518 558,78

ВСЕГО стоимость реставрационно-восстановительных работ по пунктам 1–5 в ценах I кв. 2017 года, руб.

68 954 996,47

 

3. ВЫВОДЫ

    • Конструкции здания ОКН по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, корп. 3 в пределах помещений, находящихся в оперативном управлении Российской академии живописи, ваяния и зодчества Ильи Глазунова, по результатам предварительного обследования, находятся в крайне изношенном состоянии, требуют проведения детальных обследований и реставрационно-восстановительных работ.

3.2. По результатам расчетов, примерная стоимость реставрационно-восстановительных работ, стоимость составляет в текущих ценах на первый квартал 2017 года:

 

68 954 996 (шестьдесят восемь миллионов девятьсот пятьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто шесть) рублей 47 копеек.

 

Строительный эксперт Разуменкова А.С.

МАТЕРИАЛЫ ВЫБОРОЧНОЙ ФОТОФИКСАЦИИ
Вид на дом 13, корпус 3 со стороны ул. Мясницкая:

 

 

Места общего пользования 1го подъезда (в собственности г. Москвы, в стоимость реставрационно-восстановительных работ не включена):

 

 

 

 

 

 

Помещения (жилые) 1го подъезда (в оперативном управлении Академии):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 


 

 


 

 

 

 

 

Места общего пользования 1го подъезда (в собственности г. Москвы, в стоимость реставрационно-восстановительных работ не включена):

 

Помещения (жилые) 2го подъезда (в оперативном управлении Академии):

 

 

Помещения (нежилые) 2го подъезда (в оперативном управлении Академии):